Процедура покупки в Германии

Процедура покупки в Германии

Покупка недвижимости в Германии. Инвестиционная привлекательность.

    Доходное капиталовложение, создание или приобретение бизнеса, получение Вида на жительство и гражданства - основные причины для покупки недвижимости в Германии.

    Когда Ваша цель сформирована и Вы хотите получить желаемый результат, то необходимо прибегнуть к мнению специалистов, если сам покупатель не обладает достаточным пониманием рынка недвижимости Германии. 

    Германия одна из самых стабильных и надежных сран Европы с точки зрения инвестиций, но не исключено, что покупателю могут предложить и продать совершенно непригодный объект. Если недвижимость предназначается для сдачи или уже сдана в аренду, то договор на аренду с физическим лицом не может быть расторгнут без надлежащей причины. Поэтому необходимо хорошо проверить, кто съёмщики, и на каких условиях они снимают жилье.

    После консультации с нашими специалистами, мы начинаем подбор объекта согласно Вашим требованиям. 
Покупка недвижимости в Германии - это четко сформированная процедура, осуществление которой происходит в несколько этапов, после того как клиент выбрал объект и принял решение о его покупки.

1. На первом этапе покупатель и продавец могут подписать Соглашение, в котором оговаривают цену продажи. Этот документ не имеет юридической силы и не требует заверения нотариусом. Такое соглашение заключается по усмотрению сторон и обеспечивает скорее этические обязательства между продавцом и покупателем.

2. На втором этапе происходит выбор нотариуса и при необходимости адвоката. Если покупателем и продавцом было подписано соглашение о цене, то нотариус незамедлительно переходит к составлению проекта договора Купли-продажи. Это основной документ, регулирующий проведение сделки, здесь указывается точное месторасположение объекта, кадастровый номер, возможные обременения, сроки оплаты, прочие обязательства и гарантии сторон.                                                      

    На этом этапе стороны могут также согласовать внесение предоплаты, которая обычно составляет 5-10% от стоимости объекта. Сумма вностится по соглашению между покупателем и нотариусом  на специальной банковский счет, контролируемый только нотариусом (третейский счёт)- продавец не имеет права распоряжаться этой предоплатой, если это не оговорено в соглашение. В рамках исполнения сделки предоплата может быть потрачена на покрытие расходов нотариуса, затраты на регистрацию, агентское вознаграждение и т.д. Остаток суммы возвращается покупателю. Если сделка не реализуется по вине покупателя (он отказавается от сделки до подписания договора), то принято оговаривать покрытие расходов нотариуса и агента, а также возврат остаточной суммы.

3. Когда стороны согласовали проект договора купли-продажи друг с другом и с нотариусом, они могут подписывать договор, а нотариус его заверяет. После этого нотариус вносит в Земельный кадастр отметку, которая не позволяет собственнику (продавцу) отчуждать свою собственность (объект недвижимости), после чего нотариус оповещает стороны о том, что данные условие договора выполнены и покупатель может производить оплату стоимости объекта. По факту списания денег со счёта покупателя в пользу продавца, нотариус получает от банка оповещение и производит изменение в кадастре, которые утверждают права собственности покупателя. Можно сказать, что нотариус отвечает за обмен денег на право собственности - ни покупатель, ни продавец не могут противодействовать нотариусу и кадастру. Другими словами, если покупатель перевёл деньги, продавец не может противодействовать переоформлению права собственности на покупателя. Все остальные расходы, как агентское вознаграждение, услуги нотариуса, поземельный налог стороны оплачивают самостоятельно.

4. В течение срока до 2х месяцев покупатель получает выписку из Земельного кадастра, которое подтверждает его право собственности. Но фактически покупатель вступает в права владельца, уже после нотариального заверения договра и оплата стоимости объекта, если договр не предусматривает иного.                   

    Покупка недвижимости в Германии может быть также осуществлена по доверенности. Этот процесс занимает меньше времени, не требует переводчика и личного присутствия в Германии. Доверенность можно оформить в России, перевести на немецкий язык и апостилировать.  
Это процедура покупки очень удобна и развита в Германии, особенно, когда речь идет о квартирах для сдачи в аренду.

    Для того, чтобы грамотно вложить свои средства в недвижимость Германии и выбрать нужный объект, обращайтесь к нашим специалистам по телефону 8 (812) 322-52-46 или по адресу Санкт-Петербург, ул. Блохина 17, а также по адресу нашей электронной почты: office@advecs-zn.com

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ГЕРМАНИИ

ПОЧЕМУ ГЕРМАНИЯ? ПОЧЕМУ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?

Защита от инфляции

Все виды недвижимости в Германии обогнали по рентабельности инфляцию. С 1998 по 2007 г. торговая недвижимость выросла в цене на 50,8%, жилая – на 47,5%, а офисы – на 28,3%. Инфляция за этот же период выросла на 12,6%. 
Идеальной защитой от инфляции является жилая недвижимость. В среднем ее рентабельность растет в ногу с инфляцией. Это связано с тем, что арендная плата часто индексирована и собственнику легче перенести рост цен на арендатора. Это касается и офисных площадей. Только тут аренду повысить сложнее, чем на жильё.

Дефицит жилья

В 2010 г. по всей Германии было построено 160.000 квартир. Это всего лишь на 0,5% больше, чем в 2009 г., который стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию квартир со времён объединения Германии. 
 Среди них доля арендного жилья составляла около 1/3, и в основном – высокой ценовой категории. Уже сегодня согласно исследованиям института Pestel дефицит арендных квартир в 10 немецких мегаполисах составляет более 100.000. Самый большой дефицит квартир зафиксирован в следующих крупных городах:

• Мюнхен: 31.000 
• Франкфурт-на-Майне: 17.500 
• Гамбург: 15.000 
• Штутгарт: 8.000 
• Кёльн: 7.000.

Рост цен

Рост цен на все сегменты недвижимости в Германии составил в 2012 г. 3,1%. На коммерческую недвижимость зарегистрирована динамика цен 1,3%, а на жилую 4,2%. 
Цены на квартиры выросли на 5,9%, а аренда на 4,8% в новостройках и на 3,6% - на вторичном рынке. Таунхаусы выросли в цене на 3,3%, а земельные участки на 3,5%.
На 2013 г. прогнозируется умеренный рост. Низкие ипотечные ставки укрепят внутреннюю конъюнктуру.

Германия – страна арендаторов и рай для инвесторов в жильё

Согласно последним данным Евростата 2010 г. около 47% жителей Германии арендуют жильё. Такого нет нигде в Европе. Только Швейцария опережает Германию. Внутри Германии региональные отличия  огромные: 86% в Берлине и 80% в Гамбурге в сравнении с 45% в Сааре .
 
Рост числа  туристов

Германию всё больше любят и ценят как немецкие, так и иностранные туристы. В 1ом полугодии 2011 г. Федеральным сатистическим управлением (Statistisches Bundesamt) было зарегистрировано 174,2 мил ночёвок, что означает прирост 5% в сравнении с этим же периодом предыдущего года. Особенно вырос интерес со стороны иностранных туристов: +8% (27,6 мил ночёвок), а среди немецких туристов +4% . 

Выгодное финансирование

Ипотечный процент пока еще находится на низком уровне – около 2,98% на десять лет. При наличии 50% собственного капитала проценты по кредиту и его погашение без проблем покрываются доходом от аренды. 
Ожидаемая в средней перспективе инфляция сократит долги, что делает для инвестора инвестицию выгодной именно сегодня.




Назад