Обзоры и рекомендации
Баден –Баден: классика жанра
Баден-Баден – уже в самом названии этого города сосредоточился его дух; отдых на «водах», светское общество, высокое качество жизни – вот главные эпитеты одного из самых известных бальнеологических курортов Германии; Баден-Баден чрезвычайно любим русскоговорящей публикой: на 54 000 местных жителей ежегодно приходится практически столько же туристов из России и стран бывшего СНГ; эта отличительная особенность характерна и для рынка недвижимости: масса объектов на нем принадлежит нашим соотечественникам.
География и не только
Международный бальнеологический курорт Баден-Баден – это небольшой живописный городок с населением 54 000 человек. Он находится в федеральной земле Баден Вюрттемберг на юго-западе Германии, в самом сердце долины Шварцвальда. Город имеет весьма выгодное географическое расположение: за короткое время можно добраться до таких крупных немецких городов, как Штутгарт и Фрайбург, в считанные часы – оказаться в столице Германии, на знаменитых швейцарских или французских курортах. Граница Франции находится всего в 20 км от Баден-Бадена, а Швейцарии – в 150 км. За семь часов на автомобиле можно доехать до Милана.
Как и все крупные города Германии, Баден-Баден представляет собой конгломерат бывших деревень, объединенных административно. Город включает в себя девять районов – центр, или «внутренний город», и восемь бывших деревень: Бальг, Еберштайнбург, Хауенеберштайн, Лихтенталь, Нойвайер, Оос, Зандвайер, Штайнбах.
Центр города и его внутреннее кольцо – это десятки улиц в пешей доступности от знаменитых термальных купален, оживленные пешеходные зоны с массой ресторанов, кафе, магазинов и бутиков. Сердцем Баден-Бадена является Леопольдплатц, или площадь Леопольда: местные жители называют ее просто «Лео». От нее, подобно лучам, расходятся Софиенштрассе, Гернсбахерштрассе, Луизенштрассе и Лихтенталерштрассе. Аллею Лихтенталер называют «зеленым салоном Баден-Бадена». Здесь расположены музей современного искусства Фридера Бурды, Государственный выставочный зал, Музей искусства и техники XIX века и городской театр. А Софиентштрассе является эпицентром городского шика: именно здесь находятся именитые бутики Баден-Бадена. Туристов также привлекает романтичная пешеходная Лангештрассе, вьющаяся вдоль курортного парка и реки Оос.
География здешних мест определяет благоприятные климатические условия курорта: горы скрывают Баден-Баден от холодных ветров. Столбик термометра летом находится на отметке +22°С, а зимой – в +6°С Термальные источники, кристально чистый воздух, горы, предоставляющие массу возможностей для активного отдыха, а также инфраструктура престижного курорта, насыщенная культурными достопримечательностями и массой интересных мероприятий – привлекают в Баден-Баден множество гостей и инвесторов, в том числе и из России.
Как добраться
Сегодня из Москвы и Санкт-Петербурга до аэропорта Baden-Baden Karlsruhe (около 40 км до центра города) можно долететь с пересадкой в Берлине (Air Berlin), Хельсинки (Finnair), Стамбуле (Turkish Airlines) или комбинированными рейсами этих авиакомпаний с «Трансаэро» или «Аэрофлотом» или другими перевозчиками. Стоимость билета в один конец составляет 11 000-16 000 рублей. Также Москву с Баден-Баденом связывает железнодорожное сообщение: из столицы России, с Белорусского вокзала, до вокзала Карлсруэ еженедельно можно доехать поездом «Москва-Париж», время в пути составляет 36 часов. А путь от Карслруэ до центра Баден-Бадена занимает около 30 минут на автомобиле.
Немного истории
Баден-Баден известен еще со времен древних римлян, которые уже в III в н.э. знали о целебной силе здешних минеральных источников. До сих пор целительная термальная вода температурой 50-68°С бьет из 12 источников, поднимаясь на поверхность с глубины около 200 метров. Она имеет самую высокую концентрацию минералов в Баден-Вюртемберге – и именно благодаря этому считается столь полезной, применяясь для лечения проблем с сердцем, нарушения кровообращения и обмена веществ, а также респираторных заболеваний. Безусловно, минеральная вода Баден-Бадена хороша и для общего оздоровления и поддержания хорошего состояния духа. Сегодня термальный комплекс «Фридрихсбад», что неподалеку от терм «Каракалла», считается одним из самых красивых в Европе.
В V веке начался временный упадок Баден-Бадена. Распавшаяся Римская империя перестала присылать сюда своих солдат, а местное население, поддавшись суевериям, стало считать горячие источники «входом в ад». Лишь в начале эпохи Возрождения Баден-Баден вернул себе статус термального курорта, и в XVIII веке стал «летней столицей» Европы. Сюда стекались аристократы – чтобы в праздности проводить время, участвовать в светских раутах, и, конечно поправлять здоровье.
После того, как в 1793 году принцесса Луиза Мария Августа Баденская (в православии Елизавета Алексеевна) вышла замуж за принца Александра Павловича (будущего императора Александра I), курорт начала посещать и русская знать – в том числе и благодаря возможности излечения от чахотки, от которой страдали многие представители «света». В Баден-Бадене бывали князья Трубецкие, Вяземские, Волконские, отдыхали «на водах» и писатели: Тургенев, Достоевский, Толстой.
Почему Баден-Баден?
Сердце Баден-Бадена является средоточием культурной жизни. Курортный дом «Курхаус», с начала XIX века являвшийся площадкой для проведения балов, званых ужинов и концертов, Филармония, музей Карла Фаберже, парки и сады города привлекают множество туристов со всего света. Современной классикой Баден-Бадена стал открытый в 1998 году, второй по величине в Европе, театр «Фестшпильхаус» (или «Дом фестивалей»). Этот гигантский концертный зал, построенный в здании бывшего вокзала на площади Гете, вмещает 2500 зрителей и обладает уникальной акустикой. Здесь выступают звезды классической музыки мировой величины, дают гастроли самые именитые театры мира. Так, балетная труппа Мариинки будет выступать здесь во время Рождественских каникул, 8 января 2016 года концерт даст Ольга Перетятько, а 20 февраля – Анна Нетребко.
Непременно стоит посетить музей современного искусства Фридера Бурды на Аллее Лихтенталер. Здесь хранится более 500 выдающихся экспонатов, включая поздние работы Пабло Пикассо.
Посещения Баден-Бадена не обойдется без визита в 90-метровый павильон минеральных вод «Тринкхалле» и, конечно, двух знаменитых термальных лечебниц – «Каракалла» и «Фридрихсбад».
Для любителей активного отдыха регион предоставляет несчетное количество занятий: теннис, верховая езда, полеты на воздушном шаре, пешие прогулки и нордическая ходьба, прогулочный и горный велосипед, скалолазание, водные виды спорта, планерный спорт, боулинг. В окрестностях Баден-Бадена находится восемь полей для гольфа различной категории, в том числе и чемпионские. В январе 2014 года начал свою работу национальный парк Шварцвальд, предлагающий множество пешеходных маршрутов. Зимой также не придется скучать: прямо у подножия города растянулась трасса для беговых лыж и прогулок на снегоступах, в непосредственной близости имеются горнолыжные спуски, а также трассы для катания на санках.
Регион богат кулинарными традициями – гурманы со всего света приезжают сюда для того чтобы оценить качество приготовления как региональных, так и международных специалитетов. В cамом городе находится два ресторана, отмеченных гидом Michelin: французский Le Jardin de France, имеющий одну звезду, и ресторан с международной кухней Brenners Park-Restaurant c шеф-поваром австрийцем. В окрестностях Баден-Бадена можно найти еще пять «однозвездочных» ресторанов.
В Баден-Бадене находится одно из старейших казино в Европе. Здесь играли Лист, Берлиоз, князья Романовы, Достоевский. Романтика, идущая рука об руку со знаменитым курортом, делает недвижимость в нем востребованной всегда. Эксперты отмечают, что подобных небольших курортных городков в Германии очень много, однако именно Баден-Баден стал известен россиянам благодаря многочисленным упоминаниям в литературных произведениях.
Особенности региона
Помимо основных характеристик Баден-Бадена – его «оздоровительного» статуса, живописных улочек и природных красот, шикарных бутиков и насыщенной культурной жизни – особенностью города является то, что его очень любит русскоязычная публика. И Баден-Баден и отвечает ей взаимностью. В ресторанах города есть меню на русском языке, в магазинах, аптеках и других учреждениях помощь непременно окажет русскоговорящий сотрудник.
По неофициальным данным, россиянам и гражданам бывшего СНГ принадлежит каждый третий объект в историческом центре Баден-Бадена. Является ли это плюсом курорта – решать исключительно потенциальным инвесторам. При этом, отмечают эксперты, приобретение недвижимости в Баден-Бадене не является основанием для получения ВНЖ Германии. Такую возможность, однако, могут предоставить значительные инвестиции, в размере не менее €1,5 млн – но, по-прежнему, они не явятся гарантией получения вида на жительство, и каждая кандидатура претендента будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Поэтому в первую очередь покупку жилья в Баден-Бадене можно порекомендовать большим ценителям этого курорта, его престижности, высокого качества жизни, минеральных источников, культурных и исторических достопримечательностей. Но не тем инвесторам, которые, обладая бюджетом среднего размера, стремятся к получению европейского ПМЖ.
Cитуация на рынке недвижимости
Рынок недвижимости в Баден-Бадене «подвижен» всегда, говорят представители ведущих риэлторских агентств. Безусловно, на нем бывают взлеты и падения, но интерес к жилью Баден-Бадена со стороны иностранных инвесторов демонстрирует завидную стабильность. Как и во многих других городах и курортах Германии, спрос на недвижимость в Баден-Бадене превышает предложение. В настоящее время время в городе предлагаются к продаже 292 квартиры и 125 домов.
Наибольший пик прироста цен за квадратный метр, сочетающийся с максимальным интересом к покупке квартир в Баден-Бадене, был отмечен в 2008-2012 годах. Цены за этот период выросли на 8%-10%. В последние годы прирост сохраняется на уровне инфляции – 2%-3%. Это, в том числе, объясняется и снижением интереса к жилью в Баден-Бадене со стороны российских покупателей.
Цены
Согласно данным портала Numbeo за 2014 год, средняя стоимость квадратного метра квартиры в центре Баден-Бадена составляет €2200. Стоимость ежемесячной аренды квартиры с одной спальней составляла €500, а апартаментов с тремя спальнями – €1000 в центре и €800 в пригороде.
В городе есть и уникальные объекты, в том числе и исторические виллы, цены на которые выставляются в индивидуальном порядке и не «вписываются в общие рамки».
Эксперты отмечают, что в качестве «второго дома» идеален именно центр Баден-Бадена, а цены на жилье в его районах и пригороде сильно зависят от удаленности от автомагистрали и развитости инфраструктуры. Именно в удалении от центра города предпочитает жить местное население, которое с годами постепенно перемещалось из него, уступив его сменяющим друг друга поколениям инвесторов, «заболевших» Баден-Баденом.
Разброс цен на рынке недвижимости Баден-Бадена в среднем составляет €1200-€3800 за квадратный метр. Самым дорогим является центр города, Baden Zentr: стоимость жилья здесь колеблется от €3700 / 1 кв. м до €8000 / 1 кв. м, и в среднем составляют €4400 . Минимальная стоимость одно-, двухкомнатной квартиры во «внутреннем» городе составляет €100 000-€150 000. Но цены могут составлять €40 000 за студию площадью 24 кв. м, и €1,9 млн – квартиру площадью 196 кв. м.
Дом площадью 140 кв. м с участком около 400 кв. м в районе клиники Baden Balg можно приобрести за €200 000, а площадью 170 кв. м – за €250 000. В этом же районе продаются квартиры в строящемся проекте. В Баден-Оосе средняя цена квадратного метра находится на уровне €1500.
В пригороде Баден-Бадена дом площадью 250 квадратных метров обойдется в €450 000, а площадью 750 кв. м с бассейном – за €1,350 млн. Цены на роскошные виллы в стиле барокко с бассейном и садом могут достигать €4 млн и выше.
Аренда
Мягкий климат Баден-Бадена делает его круглогодичным направлением для туристов. Помимо этого, многие международные корпорации регулярно проводят здесь официальные мероприятия. Обилие медицинских клиник, термальные источники, высокое качество немецкой медицины также привлекают сюда людей, которым необходимо поправить здоровье. Совокупность этих факторов делает краткосрочную аренду в Баден-Бадене весьма востребованной – хотя и конкуренция с отелями велика. Разброс цен напрямую зависит от удаленности от центра и близости жилья к термальным источникам. Безусловно, центральные районы города всегда пользуются наибольшим спросом у арендаторов, чем удаленные, вне пешей доступности. Цены на краткосрочную аренду в среднем составляют €70 в сутки для апартаментов с одной спальней и €150 для квартир большей площади, с тремя спальнями.
Что касается долгосрочной аренды, то ее стоимость колеблется от €8 за 1 кв. м. в одном из девяти районов города-курорта до €40 за 1 кв. м. в самом центре. К долгосрочной аренде (преимущественно в пригороде) прибегают люди, работающие в Баден-Бадене – к примеру, врачи. А также сотрудники компаний и учреждений, офисы которых находятся в Страсбурге, Карлсруэ, Фрайберге. Но предложений в этом сегменте очень и очень мало.
Средняя годовая доходность аренды в Баден-Бадене не превышает 4%.
Оформление сделки
В Германии не существует ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Граждане других стран также могут рассчитывать на получение ипотеки в стране – но не стоит рассчитывать на покрытие более 60% от общей суммы. Процентные ставки в Германии на сегодняшний день являются одними из самых низких в Европе: в среднем ипотечный кредит выдается банками под 1,9%-3,9% годовых для кредитов сроком 10-20 лет.
Что касается дополнительных затрат во время сделки купли-продаже, то в Баден-Вюртемберге налог на сделки с недвижимостью сегодня составляет 5%. Также придется заплатить гонорар нотариусу – около 1,5% от суммы сделки, регистрационные сборы (фиксированы и зависят от стоимости жилья), стоимость услуг риэлтора (3%-6% + НДС 19%).
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz Dom) и Ирину Дзюину (Корпорация «Адвекс. Недвижимость»).
Источник: Ольга Потягаева, www.homesoverseas.ru